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??鄧浩志：今年應該比較平穩，廣州難出大的調控政策，倒是個別政策有可能繼續放松，比方說穗六條。
??曾英傑：廣州限購政策會不會取消，這不是一個問題，長遠來看，毫無疑問，肯定會取消。但在2015年取消有一定的難度，尤其是在2015年年初北京和上海這對好基友齊刷刷表態：短期內不考慮放松限購政策，而廣州在政策調控方面一向不會當出頭鳥。
??鄧浩志：從中央到地方政府的口風來看，應該是以平穩為主。所以，成交量進一步提升的可能性並不大。因為，房地產黃金年代已經過去，大量需求被滿足，新增需求比較有限，很難再進一步擴大，除非有新增政策扶持。
內容來自sina新聞
??3、限購：羊年放松有難度
??4、是否會出新政：難說
??曾英傑：2015年房價總體仍然會有一定的漲幅。一來各種成本都在快速增加，通脹依然不低；二來2015年有比較多的豪宅項目入市，也會在一定程度上拉高均價。
??2、成交量：或上升20%
??鄧浩志：其實抄底的最佳時機應該是2014年四季度，目前房企資金壓力已經有所緩解，房地產項目，優惠促銷力度越來越小，隨著庫存不斷降低，房價有可能攀升，所以今年買房，越早買越有利。
2015廣州樓市十問 放松限購？難！
??Q：穿過大半個中國，鮮見房價不漲的城市，廣州今年會不會是“例外”？
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??合富房地產經濟研究院：2015年地方政府將積極推動住房需求釋放，房地產整體政策環境寬松。預計樓市以去庫存為主，房價保持穩定，其中超大城市房價或有小幅度上揚空間。此外，在經濟調整環境下，房地產作為資產大幅上漲的預期弱化，配置資產型的購房需求減少，剛需主導格局持續，改善型入市將有所增多，預計大戶型消化較2014年有所加快。
??中原地產市場研究中心：新常態下，行政幹預退出有助於行業自身調整，投資渠道拓寬亦會降低樓市的投資熱度。2015年，預計貨幣政策保持穩定、樓市信貸逐步松閘，樓市信心有所回復；城鎮化進程推進及傢庭裂變的加快，釋放更多的住房需求；以自住型為主的購房需求引導市場供求關系趨於合理，房價的增長動力不大，穩步去化將是主基調。
??黎文江：建議從廣州東、南、北三個方向去買房。廣州城區向外拓展，借助地鐵的延伸將中心城區人口向外圍城區疏導的意向很明確，這將是廣州市長期的政策。建議置業者從廣州3個方向去買房：向南有南沙，隨著南沙確立成為國傢新區和廣東自貿區，升值空間可期，不過可能升值速度會慢些。向東是蘿崗、增城；向北有花都、從化。
??曾英傑：2015年比較難成為廣州的地王年。首先，外部的經濟環境不算太好，房地產難以獨善其身。二是庫存壓力、限購政策依然是廣州房地產市場的兩座大山，短期內難以改善。2015年可以重點關註外地房企來廣州搶地的情況，如果有地王，可能會由這些“過江龍”來創造。
??廣州會不會取消限購？昨日上午，廣州市市長陳建華在第十四屆人大五次會議上闡述政府工作報告，對此一字未提。近日，據南都記者抽樣調查發現，羊年，大部分人關心最多的仍是“房”事，房價還會漲嗎？羊年是買房時機嗎？……基於此，根據普通市民提出的問題，歸納總結為以下十點，並請業內專傢幫讀者解疑釋惑。
??黎文江：不會，因為還沒有倒下就被大鱷吞並瞭。
??黎文江：我個人預計，2015年一手房價將會比2014年上漲15%左右。主要有三個方面的原因：一、2015年一手房成交量將比2014年增加，從而支撐房價上升；二、土地、勞動力、建材、貸款利息等成本不斷上漲，會推動房價上升；三、2015年廣州將有13個地王項目面市，高地價形成的高房價將結構性拉升全市一手房交易均價。
??黎文江：這樣的問題隻能由政府回答，其他人回答都是騙你的。
??Q：被斃真的很難受，話說今年會不會有更多的房企“倒下”？
??8、房企：倒下難，被吞易
??Q：我恐高，請問，今年一手房成交量還會走高嗎？
??6、潛力板塊：南沙可以多關註
??鏈接
??Q：都傳大半年瞭，廣州限購政策究竟會不會取消？
??Q：東西南北中，哪個板塊的房子更有升值潛力？
??鄧浩志：按上海自貿區的經驗，消息宣佈之後周邊房價上漲30%以上，南沙空間相對較大。畢竟國傢級新區和自貿區雙重利好重疊，從中央到地方政府都非常關註南沙的建設。所以有理由看好南沙樓市，盡管目前區域內庫存較多，但最近消化提速已經非常明顯。
??中國房地產市場調控政策經歷瞭四個階段：第一階段（2003年-2004年）屬於調控啟動階段，主要目標是規范房地產市場、防止金融風險；第二階段（2005年-2009年）調控全面展開階段，主要目標是穩定房價；第三階段（2010年至2013年）調控的深化階段，由前兩階段的間接調控轉向直接調控；第四階段（2014年至今）回歸市場化階段。
??黎文江：需要住房的，任何時候都是買房時機。不過，去年不買房，一年又白忙。
??Q：買還是不買，都糾結好幾年瞭，那2015年是不是買房時機？
??曾英傑：難說。
??7、地王：難現
??Q：“王”，看起來好嚇人，今年廣州還會出“地王”嗎？
??1、房價：或再漲15%
??鄧浩志：今年不會是地王年，但可能出新的地王。目前房企資金仍然比較緊張，進入2015年之後，很多土地仍然是底價成交。而目前一線城市房企的利潤已經偏低，企業拿地也會相對謹慎，所以今年即便有地王，也不會太多。
??Q：看來限購是難取消瞭，那還會出臺其他政策嗎？
??5、是否買房：不買房，一年又白忙
??鄧浩志：由於庫存不斷降低，成交量不斷放大，預計進入2015年二季度開始，廣州的房價會逐步上漲，三四季度上漲幅度會加速，其中郊區上漲幅度應該大於中心城區，而南沙作為有政策扶持的區域，其漲幅應該在全廣州位列第一。
??鄧浩志：房地產壟斷已經是一個事實，小房企的生存空間被壓縮是毫無疑問的，在白銀時代，可能會有一半的中小企業倒下，一般被大房企拿下，從而再次壯大自身規模。
??曾英傑：我把2015年理解為“中國房地產企業的轉型與變革年”，也即是房地產新常態的元年。主要有兩個特征：一是房地產高增長時代一去不復返；二是房地產中壢土地貸款房貸的增長將轉變為依靠生態系統的增長模式。生態系統，就是指企業從交易之前的尋找客戶（營銷、宣傳、推廣）、交易（轉化、支付），再到用戶的反饋（產品、交易過程、使用效果），都在企業的掌控范圍內。
??目前，規模房企都加大瞭對於房地產生態系統的佈局，但還隻是散點式的佈局，遠未達到體系化的程度。對很多大規模型房企來說，都將面臨較大的考驗，更不用說小型房企瞭。在這種背景下，會有不少企業因為跟不上轉型的節奏而倒下。
??9、房地產業：告別暴利時代
??Q：“暴利”讓房企心動，讓買房者心痛，房地產業真的遠離暴利時代瞭嗎？
??鄧浩志：房地產業已經告別暴利時代，去年就有不少項目，虧本銷售，未來很多項目會有虧損。
??曾英傑：如果與傳統制造業以及其他實業相比，房地產行業仍處於暴利時代，目前大部分項目的毛利仍能維持在30%左右，這是一個相當高的毛利。但如果與之前房地產行業自身相比，則利潤確實出現瞭比較大程度的下滑。
??黎文江：房地產的暴利階段已經結束，從人治走向法治，從行政幹預回歸市場，房地產從業者要主動拋棄輕松賺錢的投機心態，以開拓進取的積極心態看前景。現在開發商賺錢沒有那麼容易瞭，市場比較健康，競爭比較激烈，這種情況下，就得憑自己的本事，不能說回歸市場就變成白銀時代，應該還是黃金時代。
??10、轉型：社區服務粘住業主
??Q：越來越多的房企轉向做好社區服務，這會成為未來重要吸金點嗎？
??曾英傑：社區服務是房企撈金的四大新渠道之一。隨著電商的發展，社區服務忽然從無人問津的破落戶變成瞭人人爭搶的香餑餑。2013年開始，房企加速對社區服務的佈局，如萬科推出瞭第五食堂、幸福驛站等多個社區服務產品。2014年彩生活的上市，則是將社區服務平臺的概念推到瞭頂點。目前，不僅僅隻是房企在佈局社區服務平臺，包括順豐等一堆企業也都在搶社區服務的風口。
??黎文江：撈不瞭什麼金，主要是密切與業主的關系，有利於形成口碑，粘住業主追隨房企品牌走，成為忠實粉絲。
??鄧浩志：一線城市由於人口增長速度快，如果放開限購，房價有可能面臨失控。所以一線城市應該會堅持限購，不放松。
??預計樓市以去庫存為主
??黎文江：由於剛性需求長期存在，2014年被壓制的樓市需求，在2015年會得到釋放。央行推出“認貸不認房”政策，之前買二套房七成首付，現在首付三成可以瞭，將會新增很多買二套房的改善型客戶。從2008-2009年和2012-2013年一手房成交量的大、小年歷史記錄來看，成交小年後會有大年，2015年一手房成交量將比2014年上升20%左右。
??樓市信心將有所回復
??曾英傑：廣州房地產市場經過幾十年的發展，已經步入瞭非常成熟的階段。未來短期內將在1300萬平方米的平臺上震蕩，中長期內將呈現緩慢下行的趨勢，二手房將成為市場的主導。
??行業集中度將提高
??世聯行集團市場研究部：預計2015年行業整體的調控將延續去年的主基調，貨幣政策將適度寬松；房企直接融資渠道會進一步放寬，將促使行業集中度提高。市場供需層面，省內主要城市已進入實質性去庫存階段，預計成交將整體維持高位水平，但局部市場依然存在進一步向下調整的風險。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/08335968174181022746243.shtml
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