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合景泰富開始發力
李緣
在2013年房企一片提速聲中，之前在100億附近停滯瞭整整三年的合景泰富不想再低空飛行。房屋貸款利率
2013年160億的銷售目標懸在頭頂，以高端物業出身的合景泰富開始強調標準化中心、加快資金周轉率和提高非限購產品的比例。
回顧2012年，合景泰富營業額微跌4%至96.76億，股東應占利潤24億，按年增14.4%。去年合同銷售額錄得122億，略高於120億的目標，但相比2011年實際完成的115億沒有顯著增長。
"我們承認過去兩年增長確實有些慢。"合景泰富主席孔健岷對《經濟觀察報》表示，"今後三年才是發力期，相信增長速度會有質的改善。"他和投資者說的是，合景泰富目標在2014年合約銷售額達到200億，2015年攀至300億。兩年翻倍，可謂在拔腿狂奔。
現金凈流入
讓孔健岷有如此信心的，是年初至今火爆的銷售。1月錄得合同銷售額13.4億，環比和同比分別增長32%和231%。2月售出11.35億，按年增長246%。加之3月業績，管理層透露年初至今銷售已達40億。
銷售得意，但在資本市場，合景泰富2013年的開年並不順利。1月中，就在合景泰富準備發美元永久資本證券的前夕，標準普爾把其展望由穩定降級至負面。評級機構"不給力"，又恰逢內地地產商蜂擁在海外發債，合景泰富最終放棄瞭永久資本證券的發行，轉發7年期美元債，規模為3億，票面年利率8.625%。"其實當時我們也可以做(永久資本證券)，但市場給出的金額和利率條件都不是我們想要的。"孔健岷說，希望今年負債能錄得下降，最好能到50%的水平。
截至去年底，合景泰富凈負債率為63.5%，較年中的71%有所改善。根據管理層給出的指引，2013年現金流入預計為160億，現金流出117億，至年尾能錄得43億的現金凈流入。
商業發力
合景泰富今年可售貨值為260億。其中小戶型占50%，90平方米至140平方米的中等戶型占21%。仿佛其他地產商的翻版，管理層反復強調產品會針對剛需和首改，小戶型成瞭"萬靈丹"！
對於合景泰富來說，今年還有另一個發力點，就是沉淀已久的商業。"我們今年推盤的商業比例會占到42%，比往年有很大的增加。"投資者關系總監吳曉怡介紹說。
大力推售商業會否成為常態？孔健岷搖搖頭："長遠來講，商業占推盤量的20%比較合適。"由此看，大量出售寫字樓和服務式公寓的策略，隻是在現行調控政策下的權宜之計。
北京崇文門地塊的閑置也備受爭議。2011年6月以7.1億元買入，相當於樓面地價每平方米43227元，為轟動一時的地王。但購入至今，仍未動工。孔健岷回應《經濟觀察報》提問說，方案已和北京市政府定下初稿，主力為高端時尚的商業項目，並請荷蘭、日本和德國三傢設計所來投標，項目名字為"魔方"。"可能前期的設計會拖得時間長一點，但因為項目是長期持有，我們還是希望能夠執行公司對品牌的要求。"孔健岷指之前一直在和政府溝通，希望能保持設計上原有的時尚元素，又不影響周邊環境的整體協調。
2012年毛利率下降7.6個百分點至36.5%，歸咎於更高的地價和建築費。追求規模的另一面，會否是利潤空間的壓縮？管理層樂觀地給出瞭未來毛利率維持在36%至40%的指引，其中醞釀瞭兩年的標準化中心扮演瞭重要角色。"標準化中心的核心在於，對項目的要求是由利潤決定整體設計。"孔健岷反復強調，啟用標準化中心可令資金周轉加快、產品落地執行力提升，最重要的是良好的成本控制。
合景泰富的規劃圖景如何，有券商認為，政策的走向仍是左右公司業績的重要因素，一旦政策再收緊，是否重現2011年底的銷售抗性仍存疑問。
(本報記者吳娓婷對新竹房屋二胎本文亦有貢獻)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/08552000935.shtml
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