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建立城鄉統一的建設用地市場 未來土地市場可期

  新華北京11月12日訊(記者張金鳳)剛剛結束的十八屆三中全會中提出,要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場,完善金融市場體系,深化科技體制改革。此言一出,便有業內人士註意到,相較十七屆三中全會提到的逐步建立城鄉統一的建設用地市場,少瞭"逐步"二字。

  甩開"逐步"二字到底意欲何為?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,"可以期待,但別奢望。"他認為,建立城鄉統一的建設用地市場,則會使土地利益分配格局,發生巨大變化,比如城市政府收入減少,而農村集體與農民收入增加。改革難度之大,可想而知。

  亞太城市房地產研究院院長謝逸楓向記者表示,建立城鄉統一的建設用地市場是我國土地管理制度改革的一個重大舉措,為我國農村集體建設用地進入市場和城鄉統一的建設用地市場的構建提供瞭機會並指明瞭方向。

  少瞭"逐步" 未來土地市場或可期

  十八界三中全會提出,要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場,完善金融市場體系,深化科技體制改革。

  黨的十七屆三中全會曾提出,逐步建立城鄉統一的建設用地市場,對依法取得的農村集體經營性建設用地,必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權,在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。

  謝逸楓表示,"建立城鄉統一的建設用地市場"實質上是建立"同地同權同價"的土地市場,發展農村經濟,縮小城鄉貧富差距。破除城鄉二元制,釋放土地改革的紅利。

  楊紅旭則表示,少瞭"逐步"二字,可以期待,但別奢望。他認為,土地制度是一項根本制度,涉及幾億民眾的切身利益,改革制度等於重新劃分利益。過去半個多世紀,我國實行的是二元制的土地所有制,農村集體所有制與城鎮國有所有制。

  十八界三中全會前,"383方案"提出,在規劃和用途管制下,允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,形成權利平等、規則統一的公開交易平臺,建立統一土地市場下的地價體系。

  此言一出,便有業內人士分析,未來土地供應或從單一變成雙軌,屆時將對房地產行業產生重要影響。然而,也有分析人士認為,這項改革需要巨大的推進力。國土部很早前就在蕪湖、蘇州、湖州、順德等地開展瞭農村集體建設用地流轉試點,但效力仍不明朗。

  謝逸楓認為,建立城鄉統一的建設用地市場為我國農村集體建設用地進入市場和城鄉統一的建設用地市場的構建提供瞭機會並指明瞭方向。有四層含義,一是完善農村土地產權體系。二是健全我國土地稅法。三是統一城鄉利用規劃和地價體系。四是打破地方政府壟斷土地市場。

  指明瞭方向 但仍需可操作性措施

  十八界三中全會前,楊紅旭便預測稱,"本次三中全會,肯定還會涉及土地改革,農村建設用地入市的方向與原則,但依然難以奢望會出臺可操作性的政策與措施。這項重大改革,仍需要相當長的時間,一步步推進。"

  中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示,農村集體土地的主要問題不是入市問題,而是在保證其權利的基礎上,對其用途要有嚴格限定。

  2013年中央一號文件指出,用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作,加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查,盡快完成確權登記頒證工作。

  楊紅旭表示,從實際的推進步驟與進度看,在農村集體土地入市流轉前,首先要做好農村土地確權工作,搞好確權,集體土地入市流轉才能有基礎、有依據、有序。

  北京大學房地產研究所所長陳國強向媒體表示,三中全會公報中"建立城鄉統一的建設用地市場"這一原則說明,實現城鄉建設用地"同地、同權、同價"或成為未來土地改革的一個方向,兩種土地所有制並存的狀況可能會向並軌、統一的方向發展,這和我們之前的預期和期待是一致的。

  "今後在征地、集體土地流轉的過程中要體現這一原則,另外,對農村經濟組織及農戶的權益保障,對土地承包經營中的土地增值收益的保障也會成為今後土地改革的重點。" 陳國強表示。

  此番十八界三中全會指出的建立城鄉統一的建設用地市場確為土地市場帶來方向性地指引,然而,中國現行的土地制度以及房地產行業和土地的利害關系都決定瞭土地制度改革刻不容緩,但仍需理清和協調好各方關系並做好相應監管。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/07492492234.shtml
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