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一線城市房地產調控極其嚴厲的當下，房地產企業要想在北京突圍，實屬不易。

觀察

聲音

除瞭在土地市場和高端住宅領域的高歌猛進，泰禾在商業地產領域有著龐大的計劃。"泰禾目前在福建有8個泰禾廣場，計劃五年內在全國打造20-30個。未來泰禾商業地產比重將占整體業務的一半。"黃其森否認這是簡單的沖刺。

"在北京什麼項目都可以做，什麼項目都能做得好。"8月8日，泰禾·北京院子在太廟舉行產品發佈會，泰禾集團董事長黃其森首度面對京城媒體放出豪言。

發端於福建、早在2002年就毅然進京的泰禾集團，近一段時間以來在全國"攻城略地"，讓人讀出瞭再出發的味道。急速擴張的大動作，也受到瞭質疑：負債率高達82.64%，高杠桿、高周轉、高品質、高溢價的"四高策略"。對此，黃其森表示，泰禾正在悄然轉型--深耕北京，90%項目要高周轉，商業地產比重要過半。本報記者陳靜思

雖然泰禾廣場鮮為北方市場所知，但在福建卻相當知名。"泰禾商業項目有城市級的，有縣域級別的，有城市綜合體，也有街區式的，是差異化的。下一步或將在廣州發展商業地產，也會在北京尋找合適的商業項目。預計石景山地塊是寫字樓，一、二層是商業。"黃其森介紹，目前泰禾有三條主要產品線，一是泰禾廣場城市綜合體產品線，二是泰禾紅系列為主打的高端住宅產品線，三是院子系列低密度別墅類產品。無疑，泰禾廣場已成為泰禾的"三駕馬車"之一。

"我本身是銀行出來的，渠道比較廣泛；泰禾又是上市公司，金融機構很願意跟我們合作"

反而是在三、四線城市做房地產，風險要比北京大得多。"現在有很多房企逃離三、四線城市，回歸一線城市，這似乎成為一種共識。"黃其森透露，經過對幾個二、三線城市的考察，若幹年前泰禾甚至主動退掉瞭某個三線城市的地塊。"在那邊做2000畝還不如北京做兩個項目。"

黃其森所說的準備，一是2010年泰禾借殼福建三農上市，促使企業進一步走向公開、透明化，同時為企業發展籌得瞭資金，成為當年國內唯一上市的地產股票。二是泰禾做瞭很多調整和佈局，比如高周轉。此外，轉型做商業地產，也讓泰禾近幾年有瞭比較大的發展。

所以，即使是在北京拿地時不太被同行看好，泰禾深耕北京的決心依然堅決。2013年1月，泰禾拿下泰禾·北京院子所在的孫河地塊時，樓面價近2.9萬元/平方米。當時，市場人士普遍認為這一價格有點高。黃其森問泰禾做土地投資的同事："還有沒有比這塊地更好的，密度更低的？"回答說："沒有。""那這塊一定是好地，下決心拿下。"讓人始料未及的是，僅僅半年時間，孫河土地樓面價就達到瞭5.2萬元/平方米。

實際上，高負債率也迫使泰禾必須依靠快速銷售的道路，以回收資金。至今，運河岸上的院子的銷售周期已十年，黃其森不打算讓泰禾·北京院子賣如此長時間，而是計劃開盤後一年半清盤，開盤後半年內大部分資金要回籠。

1996年就在福建涉足房地產的泰禾集團董事長黃其森，並不甘心偏安一隅，2002年，他就來到瞭北京做瞭第一個項目運河岸上的院子。但那時，他還沒有像現在這樣惹人註目。

對此，黃其森首度直面媒體。"泰禾在拿地上不是沒有底線的，並不是隻買貴的。"據瞭解，泰禾剛剛參與瞭蘇州一個地塊的競爭，參加競價企業多達14傢，這塊地泰禾給自己定的上線是7500元/平方米，最後，飆到8400元/平方米的樓面價被其它企業競得。2013年7月23日拍出的北京孫河地塊，泰禾也參加瞭競價，最後卻"成就"瞭中糧地王。北京夏傢胡同地塊泰禾也參加瞭競價，"當時大傢感覺夏傢胡同泰禾一定會拿，但我們舉到3萬多/平方米的樓面價就撤瞭，最後4萬多/平方米成交。"黃其森說。

價格不菲、定位高端的別墅項目，適合高周轉嗎？對於高定價的豪宅來說，縮短銷售周期，有可能讓項目享受不到後期價值提升帶來的高溢價。但在泰禾高周轉的策略下，黃其森堅持讓泰禾·北京院子也要堅守這一法則，他表示，高周轉後，通過壓縮一個項目的銷售周期，所得銷售款可以做兩個、三個項目，這樣的利潤率其實一點都不差。

內容來自sina新聞

高周轉，是近來泰禾做出的最大戰略調整。按照黃其森的說法，泰禾90%的產品要做高周轉，拿到一塊新地後，最多7-8個月就能開盤銷售。這也成為黃其森給每一個項目團隊做出的鐵定紀律和考核指標。

實際上，泰禾為大傢所熟知的不應僅僅是兩個"院子"，更應該有商業地產。

"近年來，泰禾有瞭長足的發展，是多年積累的結果。原來我們沒有在北京拿地，是感覺還沒準備好，所以隻敢在福建擴大規模。"

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不過，在商業地產上，黃其森還是提出要"學習萬達，超越萬達"，並不惜重金從萬達挖人，充實泰禾的管理層。但與萬達廣場快速復制、千店一面不同，在黃其森看來，泰禾廣場定位更高端，強調根據當地的消費習慣進行個性定制。

黃其森慧眼拿地深耕北京

三駕馬車產品齊全

突然而來的大手筆不但讓業內側目，更引來對泰禾"激進"的質疑。

泰禾則將北京作為全國戰略佈局中的重中之重。2013年以來，泰禾集團在全國拿瞭8塊土地，其中就有4塊位於北京。

而泰禾在看中的地塊上，不惜重金，即使被稱作"瘋狂"，泰禾也不打算有所收斂。2013年年初，泰禾集團董事會和股東大會授權公司的拿地額度為110億元，目前泰禾在全國拿地已斥資90億元。黃其森表示，110億元不代表今年拿地的規劃，還會增加，今年拿地金額肯定會超過這一數字。拿地區域則首選北京和福建，還會戰略性地考慮上海、長三角及廣東。

然而，沒有資金，一切都是虛妄。黃其森在銀行的工作經歷，為泰禾大筆融資提供瞭便利。泰禾集團官網的資料顯示，泰禾控股股東--福建泰禾投資有限公司，現為福建海峽銀行第二大股東，並戰略註資東興證券、福建農商銀行。黃其森還擔任福建海峽銀行董事、福建省總商會副會長。

黃其森毫不避諱地說："泰禾融資的渠道是多元化的--我本身是銀行出來的，渠道比較廣泛；泰禾又是上市公司，金融機構很願意跟我們合作。另外，今年我們在福建銷售得非常好，幾乎房源一開盤就消化瞭。"自有資金、銷售回籠、信托等融資款，構成泰禾支付"巨額"土地款的主要來源，黃其森稱，自有資金起碼占1/3以上。

"泰禾對自身有著清晰的定位，我們不可能像萬科那樣，做全國性的開發商，泰禾是深耕戰略，區域聚焦原則。比如福建和北京。"在黃其森看來，北京作為世界級城市、中國的首都，有各種各樣的需求，適合各個階層的產品都有市場容量。黃其森將福建和北京比作泰禾的"雙主場"。泰禾集團將房地產的設計研發中心、品牌中心都放在瞭北京。"我們已經進入北京十年的時間。今年，福建沒有太多地塊推出，泰禾將拿地目光集中到北京。"

業內人士擔憂，泰禾集團在"低資產、高負債"的情況下拿地，極具財務風險和經營風險。

十年，泰禾在北京蟄伏。為什麼2013年突然發力？

"泰禾在拿地之前做足瞭功課，很多我們拿到地的時候，設計基本上已經完成瞭。所以才能保證拿地後七八個月開盤。"顯而易見的是，高周轉也是有前提的，沒有資金和資源，沒有人力和實力，周轉是快不起來的。

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高周轉能夠讓資金"落袋為安"，這是與黃其森銀行工作經歷有關的思維習慣。黃其森坦言："這幾年，房地產最重要還是應對政策的變化，高周轉能夠有效規避政策和市場風險。"

今年以來，除瞭2月份春節期間沒有出手之外，泰禾集團每月均有土地進賬，共出資90億元"吃進"8幅地塊，不乏"地王"。8塊地中有4塊位於北京。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/10342389512.shtml

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