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再談人民幣升值不是房價上漲的主要原因
12月12日，張庭賓先生在《第一財經日報》發表題為《再析人民幣升值與樓價上漲的關系》的文章(下稱"張文")，對筆者的《人民幣升值不是房價上漲的原因》 一文(下稱"成文")提出質疑，認為"流入中國的熱錢總量遠不止該文測算的"，堅稱"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"。對此，筆者不能認同，再做商榷。
流入我國的熱錢規模有限
"成文"對流入我國的熱錢規模進行瞭測算，測算公式是：
熱錢=外匯儲備增量+我國對外直接投資-貨物和服務貿易差額-外商直接投資-境外上市融資-外債增量。
等式中相關指標口徑在"成文"中已有說明，這裡不再贅述。根據此公式測算，我國熱錢流入規模不大，流入規模最大的2009年也僅有619億美元。2011年和2012年，熱錢由流入轉為流出。這一結果與國傢外匯管理局利用殘差法測算的波動性較大的跨境資金流動規模比較接近。
上述公式可能存在一個問題：隱藏在"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中的熱錢也被一並減去瞭，在某種程度上會造成熱錢流入規模的低估。那麼，被一並減去的熱錢規模究竟有多大呢？這是關鍵問題。但遺憾的是，"張文"並未基於數據對此進行客觀分析，而是房屋2胎設定怎麼貸款比較會過件引用他人測算結果試圖證明熱錢規模很大，但這些測算口徑不一、結果不同，有些是2002年至2008年7年間的熱錢流入總量，有些是2005年至2007年三季度近3年間的熱錢流入總量，有些未說明是熱錢流入總量還是境內熱錢餘額。不分青紅皂白，隻論數字大小，由此便得出結論有失嚴肅性，缺乏說服力。
那麼，隱藏在"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中被一並減去的熱錢究竟有多少？
目前尚無相關統計，隻能估算。我們假定"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中均有10%為熱錢，對"成文"測算的熱錢流入規模進行修正。必須說明，貿易順差和外商直接投資中的熱錢占比值得研究，但筆者認為，10%已是很高比重。這樣修正後的測算結果仍顯示，流入我國的熱錢規模有限。其中，2008年和2009年熱錢流入規模相對較大，分別為1033億美元和933億美元。2002年、2006年和2012年為熱錢流出。
不能將房價上漲歸因於熱錢因素
"張文"堅持"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"的觀點，認為熱錢規模遠小於商品房交易規模並不能證明熱錢未導致房價上漲，因為熱錢一般不直接買房子，而是通過銀行理財產品、信托計劃參與房地產項目，成為房地產商的資金來源之一。
現實中可能有部分熱錢通過銀行理財產品、信托計劃流向瞭房地產。由於熱錢的投資對象很多，不可能都投入房地產，因此仍假定50%的熱錢投入瞭房地產，同時假定其中的10%用於購買商品房、40%用於購買為房地產項目融資的理財產品和信托計劃。那麼測算結果顯示：
在熱錢流入最多的2008年和2009年，用於購買商品房的熱錢僅占當年商品房交易總額的2.1%和1.1%；用於購買房地產項目融資類理財產品、信托計劃的熱錢僅分別占當年房地產開發企業資金來源的7.2%和4.4%。熱錢占比如此之低，不可能對房價產生較大影響。
此外，修正後的熱錢規模和房價走勢之間仍不存在穩定的正向聯系，仍支持"成文"中關於不能將房價上漲歸因於熱錢因素的判斷。
也不應將房價上漲歸因於貨幣因素
"張文"中關於房價上漲的原因有四種提法，分別是："人民幣升值是高樓價的重要原因之一"、熱錢推高樓市、外匯占款推高樓市、"人民幣增發是樓價上漲的主要貨幣因素"。從文中分析看，作者可能認為這四種提法是一個意思，其邏輯是：人民幣增發是樓價上漲的主要貨幣因素-外匯占款是人民幣增發的最大來源-熱錢在外匯占款中占有相當比重-人民幣升值吸引熱錢流入中國。筆者認為此邏輯存在以下問題：
第一，人民幣升值，確切地說人民幣升值預期，確實會吸引熱錢流入中國，但人民幣升值預期不等同於熱錢流入。
第二，熱錢流入後兌換人民幣，形成外匯占款。但由於熱錢流入規台南北門土地貸款模有限，對我國外匯占款的影響並不大。在熱錢流入最多的2008年和2009年，假定所有流入的熱錢均兌換為人民幣，熱錢在當年人民銀行外匯占款增量中的占比分別為21%和25%。
第三，人民幣增發是房價上漲的主要貨幣因素嗎？我認為，不應將房價上漲歸因於貨幣因素。人民銀行調查統計司盛松成司長曾在《中國金融》上發表題為《單一商品價格與價格總水平的決定因素是不同的》的署名文章，系統闡述瞭為什麼不能將房價上漲歸因於貨幣的原因：貨幣供給影響價格總水平，而非單一商品價格。商品房作為單一商品，其價格變動取決於供需狀況。供需失衡導致房價上漲，房價上漲吸引投機資金，投機資金又助推房價上漲。因此，"與其說高房價是"印出來的"，確實還不如說是"炒出來的""。否則，如果說貨幣超發導致房價上漲，那麼比特幣瘋漲也是貨幣超發引起的嗎？
將房價上漲歸因於貨幣因素是似是而非、以訛傳訛的誤導。全世界沒有一個嚴肅的經濟學傢認為房價上漲是由貨幣因素引起的，也沒有任何一個國傢曾通過改變貨幣供應來調節房價。嚴肅認真探究房價上漲的真正原因，使房地產調控更具針對性和有效性，這是研究人員應有的社會責任感，也是筆者撰文的初衷之所在。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/07362551581.shtml
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