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住房保障的貨幣補貼模式房屋貸款率利最低銀行2014
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在中國經濟有下行風險之際，筆者以為，可借優化社會保障和土地財政，以起動消費、新型城鎮化和改善環境等經濟火車頭。
貨幣補貼將掀起購房潮
2011年底，住建部表示︰"十二五"末以後，我國住房保障方式將逐步轉到貨幣補貼為主。這意味著政府將從建保障房和廉租房，改為發放貨幣補貼供居民選擇在市場上租房或買房。
貨幣補貼會節省許多公共資源，因為補貼多少，是按傢庭收入當時低於社會生活保障水平的數額來確定的，而傳統保障房卻讓每戶年復一年得到全額補 貼。在房貸還款每年不變但工資上升的情況下，購房補貼是逐年下降的。並且老年人還能從房子上獲得收益，政府在人口老化之下的社保負擔會得以減輕。因此於財 政而言，貨幣補貼是最能覆蓋全社會、讓全民都能圓住房夢的方式。
實施住房貨幣補貼的困難在於，目前價低而又達到合理標準的住房存量還遠遠不夠。政府可以在離城鎮中心較遠的地方覓低價地，拍賣給房企，不設底價，但規定成品房須為小單位、符合一定的質量標準，並規定最遲幾時建成。
即便如此，在這歷史罕見的購房和建房潮中，政府發放補貼金相信也須分批和抽簽，好讓成品房供應能跟得上需求。確定補貼金的水平、每批發放數量與土地供應量時，須考慮避免大量的低價低端商品房供應過度沖擊整個房地產市場。
政府促進市場平穩的基本職能有兩方面：首先，中央政府要監控確保土地供應反映"住房存量應緊貼住戶總數"的原則，不過多也不過少。政府要維持它 對土地供應的控制，例如土地要經重新規劃才能改變用途，開發商須向政府繳交新舊用途之間的差價，這差價不歸原土地使用權擁有人。其次，土地增值，主要源自 經濟增長，是全社會的功勞，因此除瞭自住一套房可以豁免之外，持有房地產而產生的利潤應被征收增值稅，稅率應為50%以上，全國劃一。
銀行會很樂意向受補戶提供房貸，因為部分還款由政府承擔瞭。還款期可以像美國一樣長達三十年，以降低每月還款額。為免房貸潮使房貸占銀行的總資產比率超標，需讓銀行將房貸證券化，但應要求銀行持續持有該批證券的某個百分比，以杜絕"次貸危機"的可能性。
農村的土地政策，須維系城鄉之間平衡，人口雙向流動，並鼓勵農地流轉。進城的農民可決定賣地還是保留，這不會導致雙重福利，因為城鄉居民都須申 報傢庭一切收入，包括源自鄉間農地及城市打工的，以斷定其按"不敷之需"原則得到多少社保補貼。保留農地的，可傢屬自耕、雇工或出租，但任何人擁有農地， 倘在一段規定的時間內達不到該土地經評定最低農產量，即屬有違國傢賦予農地的目的卻從整體農地升值得利，因此須相應被征稅。宅基地建房須受管理以免變成無 土地成本的商品房，倘實質上是達到商品房的效果，則須向政府補地價。
城鎮化中的土地財政
政府的房產、地產相關收入，都是源於整體經濟活動，因此應與所得稅收等一樣，按功能所需分配給中央政府和地方政府。
一旦住房補貼成為貨幣化社會保障的一部分而歸國傢統籌後，便更加需要相應讓中央政府分得部分房地產相關(包括出售土地使用權)收入。
引入住房貨幣補貼，牽涉到政府把現有保障房和廉租房存量以市值出售和出租，由此產生的龐大財政收入，可先扣除這些單位的原建築費和利息開支後，歸還給地方政府首先用來償還興建住房的相關債務；餘額才分稅處理。
更前所未有的政府收入，在於貨幣補貼和城鎮化之下出讓土地使用權所得。由於城市土地有限而我國仍處於經濟增長較快階段，地價比起居民收入必定仍 然昂貴。就此，一方面，國傢要監控以確保高地價所得全歸國庫，例如地方上的拍賣、投標等交易須高度透明和有足夠市場競爭；一方面，考慮到高地價構成對民生 和經濟的一種稅，應相應下調其他稅率。以香港為例，土地相關收入最高時占政府總收入超過一半，所以香港能以低稅為其經濟賣點。高地價所得的優先用途應包括 增加對社會保障和保護環境的投入。
須註意隨著城鎮化逐漸完成和人口增長率下降，對城市新土地需求減弱，將影響政府出讓土地使用權的收入，屆時或需較多倚賴房產稅、房地產增值稅等，甚至需要上調其他稅率，情況會變得較似歐美。其他未雨綢繆的對策包括預留儲備和縮短土地使用權出讓的年限。房貸二胎是什麼缺錢急用哪裡借錢
房地產相關財政收入的短線波動較大，因此在政府預算中可以先撥進基金賬戶，再每年按財政規劃撥出運用。 (作者系香港資深經濟學人)
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-04/09032396985.shtml
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