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學者通過法律限制房租上漲不適合中國
傅蔚岡
近日，一則來自德國的新聞在國內廣為傳播。事情是這樣的，據媒體報道，自5月1日起，德國《出租權利修改法案》正式生效。根據該法案，德國聯邦州可將3年內房屋租金的增幅上限由現在的20%下調至15%，以此遏制大城市房租上漲過快的問題。目前，柏林和慕尼黑已經計劃實施這一新規定，其他聯邦州還在審核階段。
之所以要限制租金上漲，主要是出於這樣一個理由：由於外來人口的大量湧入使得這些城市的租金持續上漲，由於可供出租的房屋無法滿足租戶的需求，整個房屋租賃市場的價格就由出租戶說瞭算。為瞭保護租戶的利益，防止房東坐地漲價，因此就有人認為必須通過法律來限制出租戶亂漲租金。
受該法案的影響，很多中國人都希望中國也出臺這樣的法律，從而確保租戶的利益不受影響。近年來，隨著社會經濟的發展，越來越多的人從農村進入城市，但並不是所有在城市裡工作的人都能負擔得起城市裡的房價，因此租房就成為瞭進城者的選擇。以北京為例，近十年來北京每年常住人口增加近60萬，到目前為止非戶籍人口已經占總人口的民間二胎 民間二胎借款利率缺錢急用哪裡借錢36%。這些新增加的人口，絕大部分都買不起房，隻能通過房屋租賃市場解決住房問題。
與買房子相比，租房的優劣勢都很明顯。優勢在於承租方可以根據工作地點選擇自己的住處，不至於因為住房和工作地點相距太遠而花費更多的通勤時間。盡管目前中國的租金越來越貴，但是與每個月要繳納的按揭相比，租金還是更為便宜。當然，租房子也有很多弊病，最大的弊端在於，房東會經常找各種理由漲租金。有媒體統計，近年來各地的租金都是以10%左右的速度上漲。對於租房一族來說，每年不斷上漲的租金價格估計是其城市生活中最為頭痛的事瞭。
也正是基於此，有不少人提出，我們是不是該學德國控制房租上漲？比如年租金也不得超過20%或者15%？假設該法律實施，那麼租賃市場會發生什麼樣的變化？在我看來，即便通過這樣的法律，也無法改變租房一族在市場上的弱勢地位，相反，還可能會強化目前的這種地位。
如前所述，目前租賃市場上的租金上漲，並不是因為房東惡意漲房租，乃是因為大規模城市化所產生的需求旺盛，在這個前提下，使得房屋租賃市場是賣方市場，租客成為這個市場中的弱者。不過要指出的是，租金上漲過快實際上隻是中國極少數大城市出現的狀況，並非是整個中國房屋租賃市場的現狀。在中國占絕大多數的二三線城市，由於房地產市場如火如荼導致住房增加很大，但是外來人口增加有限，因此租客在租賃市場占據強勢地位。
更重要的是，由於房屋租金上漲使得出租房屋成為一筆劃算的買賣，那就會讓很多人將原本空置的房屋投向市場，或者是促使房地產商建更多的房屋來滿足市場的需求，而這兩種行為都能夠增加需求，而最終導致房地產租賃市場供給的增加，最終起到平抑房價的作用。
在中國，由於租金價格提高從而帶動更多的空置房屋投向房地產租賃市場，也將起到平抑租金的作用。近幾年來，盡管中國的租金價格也在上漲，可租金上漲的速度遠低於房價上漲速度，有媒體稱近十年來中國房屋的租金價格上漲140%，但房價上漲速度卻高於此。以房屋租售比(房屋租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值)計，中國的房價明顯偏高：國際公認的健康的售價租金比應為1∶100至1∶200，而二順位房貸利率中國的租售比大都是超過200。
在房屋租售比過高的情況下，那些以投資為主的房產所有人就不願意將多餘的房屋投向租賃市場，而是期望通過房產價格上漲的方式來獲利。還有就是，目前中國房地產市場提供的絕大多數住宅都是毛坯房，這意味著那些試圖通過房價上漲而獲利的投資客想收獲租金的時候還必須將房子裝修--而在二手房買賣中裝修並不值錢，也正是如此，在房屋租金並不高的時候，盡管市場上控制的房屋很多，但是真正在市場上用於出租的空房並不多。如果租金上漲，那麼這部分房屋就可能會投向市場，最終也能起到平抑租金價格的作用。
那麼，這是不是意味著在這個租金上漲的過程中房東就會"坐地漲價"？盡管我們看到很多有關的報道，但是不得不說，很多現象實在太過於極端。其實，房東在提供租金價格的時候並不會天馬行空亂開價格。盡管很多時候房子供不應求，但是為瞭漲房租而趕走租客並不見得就是一筆劃算的買賣，因為它還要承擔相應的成本--給房產中介公司交傭金、可能的房屋空置期。對房東來說，除非他傢房屋的租賃價格明顯低於市場水平，或者是房子太供不應求，他才會有漲房租的行動，否則漲房租並不是一樁劃算的買賣。
那麼，控制房屋租金價格上漲會起到保護租客的作用嗎？很難。盡管從表面上看法律這樣規定是保護瞭租客的利益，但是限制租金上漲實際上就是限制瞭出租房的供給--既然目前的租金還不夠高，與其花大心思將房屋裝修出租，不如空置著坐等房屋價格上漲出售獲利。而且從國外經驗看，租金控制政策會降低住宅供給數量，那些原本用於出租的不動產可能就會被用於其他用途(被共同管理或者專用做商業不動產)，或退出住宅市場。由於供給減少，盡管名義租金價格不變，那麼實際成交的租金價格會更加高--因為租客之間的競爭可以把實際住宅價格抬高到控制價格之上。在很多實行租金控制的城市，不動產所有者要向承租人收取大量的"交鑰匙費"，還有一些城市則要收取不可歸還的保證金。
當然，租金管制計劃也不是沒有獲利者。一是政府，盡管這個政策最終有損租客的利益，但很多時候它會贏取更多的民意；二是那些先前以較低價格獲得房租的租客，他獲得瞭低於市場的租金價格，阻止瞭房東漲價的行為。當然，這兩個群體的獲利都是以整個社會福利的凈損失為前提。1972年，經濟學傢奧爾森以紐約市的租金管制計劃為例，發現不動產所有者的損失是消費者獲得收益的兩倍。事實上，不少研究者還在多倫多等城市也發現瞭類似的現象。
對於中國來說，2012年中國城市化比例剛剛超過50%，今後每年將有近千萬的人口從農村移向城市。如何解決這部分群體的住房？毫無疑問，通過法律控制租金價格上漲並不是好辦法，它可能讓城市的租房變得越來越困難。相反，我們應該讓價格機制發揮作用，讓越來越多的主體將空置的房屋轉為租賃。這，恐怕才是解決租金價格上漲過快的唯一辦法。
(作者為上海金融與法律研究院執行院長)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/08222187059.shtml
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